24번의 부동산 대책에도 불구하고 주택 가격은 여전히 상승 중이고 전세와 월세 가격도 멈출 줄 모른다. 최근 4~5년간 내 집 마련과 투자에 성공한 사람이 있는가 하면, 그러지 못한 사람도 있다. 그 차이는 부동산 공부가 되어 있느냐, 그렇지 않으냐에 있다. 상담 사례 등을 통해 부동산 투자 전에 공부가 필요한 이유를 살펴본다.
부동산 투자 실패 사례
작년 9월에 상담한 40대 초반의 여성은 부동산 첫 투자의 실패 때문에 투자에 과감하게 나서지 못한 사례다. 30대에는 친구들에 비해 돈도 많이 벌었지만, 결혼한 친구가 서울 개포지구 아파트 분양에 당첨되면서 10억원 이상을 벌자 상실감에 부동산 투자를 하고 싶어 상담을 신청한 케이스다.
물론 용산에 빌라를 한 채 갖고 있었지만, 투자 차익은 아파트만큼 높지 않았다. 상담을 통해 투자성이 내재된 재개발과 재건축을 소개했다. 고객은 현장을 직접 방문하고 지역적인 메리트를 느껴 부동산 사무소를 통해 물건을 소개받았다. 필자는 구입해도 무방하다는 의견을 전했지만 재개발에 대한 경험과 지식이 많지 않다 보니 결국 포기했다. 과거 2005년 전후로 지인의 말만 믿고 재개발 예정지에 투자했다가 돈이 묶인 경험이 있었기 때문이다. 그리고 너무 좋은 지역만 원하는 것이다. 사실 투자는 투자 금액 대비 얼마의 차익이 나는지에 따라 결정하면 되는데, ‘서울 강남이나 용산 아니면 안 된다’와 같은 생각을 하고 있었던 것이다.
또 한 고객은 2019년 말에 상담한 사례로 일산신도시 아파트를 처분할지, 그리고 어느 지역에 사야 할지를 고민하던 고객이었다. 투자성만 따진다면 일산신도시 아파트를 처분하고 투자성이 높은 지역으로 갈아타기를 권유했다. 2020년 초에 다시 상담을 하게 되었고, 당시 고객은 일산의 아파트는 팔았지만 바로 집을 구입하지 않았다. 즉, 무주택자인 것이다(*일반적으로 집을 팔면 바로 구입하는 것이 좋은데, 가격이 하락할 것으로 예상하고 집을 구입하지 않은 것이다).
상담 시에도 무주택자이고 집값이 하락할 가능성이 낮으니 빠른 시일 내에 구입하기를 추천했다. 그 당시 가족은 집 구입을 원했지만, 본인이 좀 더 기다려보자고 해서 아직도 무주택자로 남아 있다. 경제 지식을 앞세워 주택 구입에 반대한 것이다. 사실 이런 사례는 너무도 많다. 더불어 부동산 투자에 실패한 사람은 대출받는 것을 극도로 싫어하는 경향이 있다. 현금으로만 부동산을 사려고 하니 항상 돈이 부족하고, 현금에 맞추다 보니 투자성 높은 지역을 배제하게 되는 것이다.
성공적인 부동산 투자를 위한
준비 전략
부동산 투자에 성공하려면 부동산 시장의 흐름은 경제 흐름과 다르다는 것을 이해할 필요가 있다. 현재 코로나19로 인해 경제 상황은 좋지 않지만 부동산 가격은 계속 오르고 있는 것만 봐도 잘 알 수 있다. 부동산은 안전 자산이면서 투자성도 높다 보니 재테크 상품 중 인기가 가장 높다. 부동산 투자를 하려면 수요와 공급 여건, 미분양 현황, 입주 물량, 금리, 심리, 유동성 등을 살펴봐야 한다. 이런 지식을 습득하기 위해서는 경제 신문을 구독하거나 부동산 재테크 관련 책을 보는 것이 좋다. 유튜브에 나오는 일방적인 하락론자나 상승론자 방송을 청취하는 것보다는 객관적 지식을 얻을 수 있기 때문이다. 시중에는 아파트, 상가, 재개발∙재건축, 건물 등 분야별로 발행된 책이 많아 이런 글을 읽음으로써 저자의 노하우와 투자 사례 등을 간접적으로 경험할 수 있기 때문에 실전 투자 시 도움이 된다.
이렇게 공부가 되어 있으면 부동산 가격이 우상향할지, 하향할지 감이 생긴다. 다음으로 중요한 것이 현장 답사다. 일명 발품이라고 하는데 실제로 해당 물건이 있는 지역에 가서 아파트 거주민의 만족도가 어떤지, 아파트 매물이 얼마나 나와 있고 거래가 잘되는지, 매매와 전세가는 어떤지 등을 조사해야 한다. 주변에 병원, 학교, 마트 등 편의 시설이 잘 구비되어 있는지, 쓰레기 처리장이나 묘지 등 혐오 시설은 없는지 등을 체크하고 지하철이나 대중교통을 통한 업무지역과의 접근성도 확인해야 한다.
최근의 부동산 시장은 정부 정책의 영향을 많이 받는다. 지금까지 이렇게 정부 정책의 영향을 많이 받은 적이 없었던 것 같을 정도로 말이다. 조정대상지역, 투기과열지구 등이 어디인지 확인하고 규제 지역으로 지정될 경우 대출 규제, 세금 중과, 청약 제한 등을 공부해야 한다. 2020년 7∙10 대책에서 경기 지역 중 유일하게 규모가 큰 도시 중 김포와 파주가 조정대상지역에서 빠지게 되어 풍선효과가 불면서 주택 가격이 상승한 것은 정부 정책의 영향을 받은 대표적 사례다. 그리고 본인의 자금 상황을 파악하고 부동산 구입 시 대출 가능 금액과 대출 이자 등을 파악해 얼마의 금액까지 부동산 매입이 가능한지, 대출 이자는 어느 정도인지 공부해둬야 한다. 공부가 되어 있으면 어느 지역에 어떤 부동산을 매입할 수 있는지 파악이 되고 발품을 팔 수 있게 된다.
충분한 공부 후 투자한다면
누구나 성공할 수 있어
공부가 어느 정도 된 사람은 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 나름의 식견을 갖추게 된다. 신문에 나오는 부동산 전문가의 말을 전적으로 의지하지 말고 본인만의 식견을 갖는 것이 중요하다. 특히, 부동산 첫 투자는 앞으로의 부동산 재테크에 큰 영향을 미치므로 실패하지 않는 것이 좋다. 첫 투자에 성공하면 부동산에 매력을 느껴 더 관심을 갖게 된다. 설령 실패했더라도 이를 타산지석으로 삼아 부동산을 공부해서 전화위복이 될 수 있도록 한다.
앞에서도 언급했지만 너무 좋은 지역, 비싼 아파트만 고집하지 말고 투자 대비해서 수익률이 높은 지역 중심으로 내 집 마련 및 투자에 나서야 한다. 그렇게 한 단계 한 단계 갈아타기를 하다 보면 본인이 목표로 하는 지역에 내 집을 마련할 수 있다. 그리고 주의할 점은 부동산 정책과 세금을 반드시 고려해야 한다. 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 너무 많은 세금 부담으로 투자 메리트가 상실되어 있다.
무주택자도 지난 2월 19일부터 모집 공고가 난 단지부터 수도권의 분양가 상한제 적용 주택 청약을 통해 내 집 마련을 하면 거주 의무 기간이 2~5년간 주어져 입주 시점에서 전∙월세로 임대를 놓아 자금 마련하는 방법을 쓸 수 없기 때문에 대출 가능 금액, 여유 자금 등을 잘 따져야 한다. 이러한 바탕으로 올해는 부동산 공부를 통해 내 집 마련 및 투자에 성공하기를 기원한다.
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