올들어 많은 주택 관련 세제가 개정됐다.
그 중 아파트 분양권도 재건축 조합원 입주권과 마찬가지로 주택에 포함된다는 사실!
그동안 분양권은 준공 후 입주할 권리로 보아 주택으로 인정하지 않고 완공 후 등기해야 주택이 됐지만,
2021년 6월 1일부터는 분양권도 입주권과 마찬가지로 주택에 포함된다.
1주택, 1분양권을 가진 사람은 앞으로1가구 2주택자가 되는 것이다.
그렇다면 분양권 입주 후 비과세를 받기 위한 거주요건에 대해 알아보자.
분양권과 조합원 입주권,
어떻게 다를까
우선 분양권과 조합원 입주권은 언뜻 보면 모두 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리라고 보이지만, 둘은 엄연히 다르다.
우선 분양권은 아파트 청약에 당첨돼 계약금을 내면 얻게 되는 권리다. 건설사와 분양 계약을 맺고 권리를 갖는 것으로 소유권 이전등기를 마쳐야 주택으로 간주된다. 조합원 입주권 보다 사업 진행 및 입주까지의 시간이 짧게 걸리고, 계약금과 중도금을 나눠 낼 수 있어 초기 투자비용이 적다는 장점이 있다. 그러나 조합원 보다 좋은 동, 호수에 당첨될 가능성이 적고, 상대적으로 분양가가 높게 책정될 수 있다는 단점도 있다.
조합원 입주권은 재건축, 재개발 사업으로 주택이 철거된 소유자가 갖는 새 아파트 입주 자격을 말하는데 관리처분인가를 마치면 이 입주권이 확정된다. 조합원 입주권은 기존 주택이 철거돼도 남은 땅에 대한 권리가 여전히 있다고 보고 재산세 및 종부세 같은 보유세가 부과된다.
조합원 자격을 유지하면서 사업 진척을 기다리면 분양권에 비해 장기 투자 기간이 필요하고, 조합원 자격을 받을 수 있는 지분을 매입하려면 초기 투자비용이 많이 든다.
분양권 양도소득세율은
어떻게 산정될까
2021년 6월 1일부터 주택 분양권, 조합원 입주권을 단기 보유하고 매도 시 중과세율이 적용된다.
먼저 조합원 입주권의 경우, 1년 미만 세율이 40%에서 70%로 늘고, 1년 이상 2년 미만 보유 시 기본세율이 아닌 60%의 세율이 적용된다. 입주권은 주택과 마찬가지로 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)해야 비과세(1가구 1주택자·9억원 이하) 혜택을 받을 수 있다.
조정대상지역이란 최근 3개월 동안 주택 가격이 많이 상승했고, 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률 등을 고려해 현재 시장이 과열돼 있거나 그 우려가 있는 지역을 말한다. 수도권은 대부분 포함돼 있다고 보면 된다
조합원 입주권과의 형평성을 위해 분양권도 양도세율이 인상된다. 6월 1일 이후 양도하는 분양권부터 조정대상지역 소재 여부와 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%로 조합원 입주권 양도세율과 같아진다.
그러나 새 집으로 갈아타기 위한 목적의 일시적 2주택자는 예외를 적용 받을 수 있다. 보유기간은 잔금을 청산한 날로부터 3년 내 기존 주택을 팔면 비과세 된다. 이 때에는 새 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대원 전원이 이주하고, 1년 이상 계속 거주해야 한다는 점도 기억해야 한다.
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분양권이 주택으로 바뀌는
과정에서 주의해야 할 점은
그렇다면 분양권을 가지고 있을 때 보유기간은 어떻게 산정하게 될까? 2021년 1월 1일 이후 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함된다는 사실도 알아둬야 한다. 취득세 적용 시 ‘취득하는 시점’부터 주택 수에 반영되는데, 분양권이 주택이 되는 시기는 잔금 지급일이다.
분양권은 취득한 당시에는 취득세를 부과하지 않고 입주 시점에 잔금을 지급하며, 등기하면서 취득세를 내면 되는데, 잔금일로부터 60일 안에 신고, 납부해야 한다. 이때 취득가액은 분양가이지만 중간에 프리미엄을 주고 샀을 경우에는 프리미엄을 합한 금액이 취득가액이 된다.
준공 후 주택으로 전환되는 단계에서 취득세를 납부하게 되는데, 1주택, 1분양권을 가지고 있다가 분양권 새 아파트에 입주한 경우를 예로 들어 보면 일시적 2주택자 요건을 충족했을 경우 취득세 중과를 피할 수 있다. 두 주택 모두 조정대상지역에 있으면 1년 이내, 그렇지 않은 경우 3년 이내 종전 주택을 매도하면 분양가의 1~3%의 취득세를 내면 된다.
그리고 조합원 입주권은 분양권과 보유기간 산정 방법이나 취득 시기를 정함이 다른데, 구 주택 취득일로부터 공사기간을 거쳐 양도한 기간을 모두 보유 기간으로 산정한다. 조합원 입주권으로 취득한 주택의 취득 시기는 준공일로 보고, 정식 사용인가가 나기 전에 임시로 사용승인이 났다면 임시사용승인일(사실상의 사용일)이 취득일이 된다.
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