지난해 아파트 시장은 한마디로 불장으로 정리할 수 있다. 전국적으로 19.2% 상승했고, 특히 서울 외곽인 노원구(24.5%), 은평구(19.3%), 구로구(21.3%), 금천구(19.8%) 지역과 경기도(28.33%), 인천 지역(32.6%)의 상승률이 매우 높았다. 서울 강남이 가장 먼저 상승하고, 서울 강북과 경기도 지역으로 오르는 전형적인 상승 패턴이다. 반면 세종시(5.8%)와 전남(4.39%)은 한 자릿수에 머물렀고, 서울(15.61%)을 포함한 다른 지역은 모두 두 자릿수 이상의 상승률을 보였다. 2022년 주택 시장은 어떨까? 작년에 이어 두 자릿수의 상승률을 기록할까?
2021년 아파트 가격
19.52% 상승, 올해 상승폭이
크게 둔화될 전망
아마 올해는 작년만큼 두 자릿수 이상의 상승률은 없을 것으로 보인다. 하지만 하락도 하지 않을 것으로 전망된다. 2021년 서울 아파트 상승률은 15.6%로 높지만, 실제 거래량은 4만1,713건으로 2020년보다 48.6% 감소했다. 실제로 작년 하반기 이후 대출 규제가 시행되면서 거래량이 빠르게 줄어든 것으로 나타났다. 단기간 급등한 주택 가격, 대출 규제, 금리 인상 등 영향으로 매수자의 관망세가 뚜렷해지고 있는 것이다. 특히 올해 1월 1일부터 은행 총대출(신용대출, 카드론 포함)이 2억원보다 많으면 연간 대출 원리금이 소득의 40%를 넘지 못하는 DSR(총부채 원리금 상환 비율, Debt Service Ratio)이 시행된다. 7월 1일부터는 1억원 초과 시 DSR 40%가 적용된다. 소득이 낮은 사람은 대출받아 집 사기가 더 어려워져 거래량은 올해도 줄어들 가능성이 높다. 참고로 전세 자금 대출, 중도금 대출은 DSR 산정 시 제외되기 때문에 전세 세입자와 청약을 받는 사람한테는 큰 피해가 없을 것으로 보인다.
거래량은 감소하지만 주택 가격 상승은 올해도 이어질 전망이다(다만, 상승률은 3~5%로 작년보다는 크게 둔화할 것으로 보임). 여전히 수요와 공급 측면에서 공급이 부족하기 때문이다. 작년 11월 말 기준 미분양 주택은 전국적으로 1만4,094가구에 불과하고 수도권은 1,472가구, 지방은 1만2,622가구다. 정부가 3기 신도시, 공공주도재개발과 공공재개발, 신속통합기획재개발로 공급을 서두르고 있지만, 입주까지는 최소 5년 이상 남았기 때문에 공급에 미치는 영향이 없다고 봐야 한다. 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만520가구로, 작년 3만2,382가구에 비해 턱없이 부족하다. 전국적으로도 31만7,391가구로, 작년의 28만2,300여 가구에 비하면 소폭 늘어난 것에 그친다. 그리고 여전히 무주택자의 내 집 마련 욕구는 살아 있고, 똘똘한 한 채 수요 증가로 상급 지역으로 갈아타려는 1주택자의 욕구 역시 변함이 없다. 금리 인상이 예고되어 있지만 풍부한 유동성은 변함없이 주택 시장을 기웃거릴 전망이다.
변수는 올 3월 9일 치러지는 대선이다. 대선 이후 양도세 인하 정책이 시행된다면 다주택자 양도세 중과로 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 사람들의 매물이 한꺼번에 나오면서 주택 가격은 좀 더 빠르게 안정화될 것으로 예상된다. 투자 전략으로 무주택자는 집값이 가파르게 하락할 가능성은 낮기 때문에 급매물을 노려 내 집 마련에 나설 것을 추천한다. 1주택자의 경우 상급 지역으로 갈아타기는 여전히 유효하며, 다주택자는 증여 또는 매각으로 주택 수를 줄이는 노력을 하되, 종합부동산세가 부담되지 않는 선에서 선별적으로 추가 주택이나 노후 준비용으로 수익형 부동산 매입을 고려할 만하다.
투룸형 오피스텔,
다세대 주택 인기 지속될 듯
오피스텔은 원룸형과 투룸, 스리룸이 있는데 아파트 대체 상품으로 투룸과 스리룸의 인기가 지난해에 이어 올해도 이어질 전망이다. 아파트보다 상대적으로 저렴하고, 대출이 많이 나와 방 2개와 방 3개짜리 오피스텔(방 2개 이상 갖춰져 아파트 대체 역할을 하는 오피스텔을 ‘아파텔’이라고도 함)은 아파트 매입이 어려운 사람들에게 많은 인기를 누려왔다. 반면 부동산 정책 변화로 2020년 8월 11일 이후 매입한 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다른 주택 매입 시 취득세가 중과된다. 그러다 보니 주로 임대수익형으로 매입하는 원룸형 오피스텔 수요가 급격하게 줄었고, 원룸형 오피스텔 때문에 2주택자로 종합부동산세 중과가 되는 사람들은 원룸형 오피스텔을 처분하려고 하면서 급매물이 나오기도 했다.
오피스텔도 DSR 규제 대상에 포함되면서 대출이 많이 줄어들어 작년보다는 거래량이 적어질 전망이다. 하지만 여전히 아파트보다는 가격이 저렴하고 500세대 이상 대단지로 들어서는 투룸 이상 오피스텔은 아파트와 동일한 주거 쾌적성을 누릴 수 있어 관심을 가질 만하다. 한편, 정부와 서울시가 주택 공급을 위해 노력하는 공공주도재개발과 공공재개발, 그리고 신속통합기획재개발 등 사업 진행으로 다세대 주택의 인기는 올해에도 지속될 것으로 보인다. 작년 12월 28일 서울시에는 서초구, 강남구, 광진구, 중구를 제외한 구별로 한 곳씩 총 21곳을 발표했는데, 무주택자라면 다세대주택을 매입해 몸테크를 하는 것도 좋은 전략이다. 21곳은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매입하려면 실거주를 해야 한다.
상가와 오피스, 꼬마빌딩
인기 여전하지만 거래 둔화,
옥석 가리기 필수!
작년 연말부터 금융권의 명예퇴직자가 크게 늘었다. 퇴직자들은 기존 소득이 없어지다 보니 매달 정기적으로 월세가 나오는 수익형 부동산 구입하기를 희망한다. 대표적 상품이 상가와 구분오피스, 꼬마빌딩이다. 자금이 3억~7억원이라면 대출을 받아 6억~14억원대 상가와 구분오피스 매입이 가능하다. 다만, 상가는 코로나19 팬데믹으로 공실 우려가 높아지고 임대료가 낮아지는 측면이 있어 옥석을 잘 가려서 투자해야 한다. 좀 더 안정적인 투자를 원한다면 구분오피스나 지식산업센터의 사무실을 매입하는 것도 좋은 방안이다. 사무실은 은퇴자와 창업자 증가로 수요가 꾸준하고 매각 차익도 기대할 수 있기 때문이다.
일례로 마곡지구 오피스는 준공 후 3년 사이 분양가 대비 30% 정도, 문정동 지식산업센터는 분양가 대비 250% 상승했다. 사무실에 투자할 때는 살펴봐야 할 것이 직원 출퇴근을 고려해야 하기 때문에 지하철역을 끼고 있는 것이 매우 중요하다. 당장은 역이 없더라도 향후 역세권이 될 수 있는 곳이어야 한다. 투자금이 10억원 이상 은퇴자이거나 50억~100억원 이상 자산가라면 꼬마빌딩 매입을 추천할 만하다. 하지만 서울의 꼬마빌딩은 임대수익률이 2.5% 내외로 매우 낮다. 경기도나 인천 지역도 높아야 3~4%다. 상가건물 대출 이자율이 3% 초중반인 상황에서 꼬마빌딩 시장도 작년처럼 불장이 되기는 어려워 보인다. 따라서 안정적인 임대수익과 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 선별적으로 매입에 나서기를 추천한다.
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