합리적인 통찰력이 전제되어야 할 투자활동에도 다양한 심리 영역이 존재합니다. 부동산 시장참여자의 다양한 투자심리를 알고, 선제적으로 대응할 수 있다면 투자판단 과정에서 발생되는 실수를 줄일 수 있죠.
오늘은 KB통계 활용법 세 번째 시간으로 『부동산시장심리』에 대해 알아봅니다. 전문 시장참여자들의 투자심리를 살펴봄으로써 시장흐름에 동조할 것인지, 역발상으로 대처할 것인지 투자판단에 필요한 플랫폼 기능입니다.
KB부동산 좌측 상단에 전체메뉴(≡)를 누르면 KB부동산의 다양한 서비스가 나옵니다. 많은 메뉴 중에서 ‘데이터 허브’ 버튼을 클릭하면 부동산 빅데이터 세계가 펼쳐집니다. ‘KB통계’의 다양한 하위메뉴 중에 ‘부동산시장심리’ 버튼을 누르면 아래 화면을 볼 수 있습니다.
매수우위지수는 주택매매가격지수 증감률과 강한 정(+)의 상관성
매수우위지수(100+매수자 많음 비중-매도자 많음 비중)는 표본공인중개사를 대상으로 매수자 많음, 비슷함, 매도자 많음 중 택일한 설문조사로 집계된 통계입니다. 100을 초과할수록 매수자 많음을, 100 미만일수록 매도자 많음을 의미합니다.
매수우위지수는 KB주택매매가격지수 증감률과 강한 정(+)의 상관성을 보입니다. 즉 매수우위지수가 상승하면 가격지수 증감률이 상승트렌드를 보이고, 하락하면 가격지수 증감률이 하향트렌드를 보일 가능성이 큽니다. 답변자의 직관적 판단이 반영된 지수이므로 가격을 빠르게 추종하는 경향을 보입니다.
매매거래활발지수는 주택매매가격지수 증감률과 약한 부(-)의 상관성
매매거래활발지수(100+활발함 비중-한산함 비중)는 표본공인중개사를 대상으로 활발함, 보통, 한산함 중 택일한 설문조사로 집계된 통계입니다. 100을 초과할수록 거래 활발함을, 100 미만일수록 거래 한산함을 의미합니다.
매매거래활발지수는 KB주택매매가격지수 증감률과 롱텀으로 보면 약한 부(-)의 상관성을 보입니다. 즉 매매거래활발지수가 하락하면 가격지수 증감률이 상향트렌드를 보이고, 상승하면 가격지수 증감률이 하향트렌드를 보일 가능성이 큽니다.
가격상승기에 거래량이 증가하면 매매가격이 상승하죠. 그러나 가격하락기에 거래량이 증가하면 매매가격 하락강도가 더 세집니다. 따라서 거래관련지수는 가격추세를 확인한 후 상승기와 하락기에 따라 반대로 해석해야 합니다. 만약 충분한 가격조정 후 위축됐던 거래량이 턴어라운드 한다면 주택가격은 새롭게 상승트렌드를 형성할 가능성이 높습니다.
매매가격전망지수는 주택매매가격지수 증감률과 약한 정(+)의 상관성
매매가격전망지수[100+(상승비중x1+약상승비중x0.5)-(하락비중x1+약하락비중x0.5)]는 표본공인중개사를 대상으로 상승, 약상승, 보통, 약하락, 하락 중 택일한 설문조사로 집계된 통계입니다. 100을 초과할수록 상승전망을 의미하고, 100 미만일수록 하락전망을 의미합니다.
매매가격전망지수는 KB주택매매가격지수 증감률과 정(+)의 상관성을 보이지만, 매수우위지수 보다 상관성이 낮습니다. 매수우위지수가 답변자의 직관적 판단이 반영된 지수인데 반해, 매매가격전망지수는 향후 3개월간 시장이 어떠할 것으로 생각하는지를 반영한 지수이므로 현시세와 시차가 발생되며, 미래에 대한 주관적 전망치가 반영되는 경향을 보입니다.
매매심리 3종지수를 4분면 분산ㆍ거품형차트로 확인해 보세요
앞서 설명해 드린 3가지 심리지수를 4분면에 분산ㆍ거품형차트로 구성해 보았습니다. X축은 매수우위지수, Y축에는 매매가격전망지수를 분산차트로 표현했고, 거래활발지수를 거품형차트로 추가했습니다. 각 분면별 해석방법은 아래 그림과 같습니다.
통상 Ⅰ분면에서 Ⅱ분면으로 넘어가는 과정에 『경기정점』을 형성하고, Ⅱ분면에서 Ⅲ분면 이동과정에서 『불황진입』이 확인되곤 합니다. Ⅲ분면에서 Ⅳ분면으로 넘어가는 과정에서 『경기저점』을 형성하고, Ⅳ분면에서 Ⅰ분면 이동과정에서 『호황진입』이 확인되는 경우가 많습니다.
5월기준 심리지수는 Ⅱ~Ⅲ분면에 밀집되어 있습니다. 전국매매거래활발지수는 5.9로 2014년 이래 평균치 17.2의 34% 수준입니다. 충분한 가격조정이 동반된 후 거래활발지수가 회복되고, Ⅲ~Ⅳ분면으로 밀집된다면 역발상투자 측면에서 새로운 투자기회일 수도 있지 않을까요?
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